dr. Névery Péter és dr. Simányi Zsolt: Bérlemények veszélyhelyzetben


Bérlemények veszélyhelyzetben

COVID19-el fertőzött bérleti szerződések – menekülési opciók értékelése

A COVID 19 vírussal kapcsolatosan hozott járványügyi intézkedések a gazdasági élet valamennyi szereplőjére hatással vannak, vagy előbb-utóbb hatással lesznek. Alig van olyan vállalkozás, amely ne esne el megrendelésektől, ne kalkulálna legalább az idei évre komoly bevételkieséssel, így érthető, hogy a kalkulált bevételkieséshez igyekszik mindenki a kiadásait hozzáigazítani.

A személyi ráfordítások – különösen a közterhek – csökkentése körében látható, hogy a piac az állam segítségét várja, és sok esetben kapja is, az üzleti kapcsolatok szerződéseibe azonban az állam sokkal korlátozottabban képes és akar csak belenyúlni.

Az egyszeri ügyletekkel kapcsolatos üzleti döntések újragondolása (pl. egyszeri beszerzések elhalasztása) mellett komoly kérdések elé állítja a vállalkozásokat a tartós jogviszonyok átmeneti stabilizálása terén. Ezek a tartós jogviszonyok jellemzően a problémás időszakot megelőző gazdasági klímában jöttek létre, mely klíma egyik napról a másikra megváltozott, és a piaci szereplők aligha várhatnak kormányzati beavatkozást ezekbe a magánjogi ügyletekbe (de ha mégis lesz ilyen beavatkozás, az biztosan nem fog általános megelégedést hozni mindenki számára, ld. devizahiteles szerződésekbe való állami beavatkozás).

Érthető tehát, hogy a jelenlegi helyzetben mindenki próbál fogást találni ezeken a szerződéseken annak érdekében, hogy hacsak átmenetileg is, de enyhítsen a költségein. A kormányzati korlátozó intézkedések megjelenésével párhuzamosan jelennek meg azok az internetes vélemények, amelyek biztos tippet, iránymutatást kívánnak adni ebben a kérdésben, és a sokszor kilátástalan helyzetbe került vállalkozások között utolsó szalmaszálként terjednek ezek a jótanácsok.

Jelen cikkünk az üzleti célú tartós ingatlan bérleti szerződésekkel kapcsolatos ilyen „jótanácsokat” kívánja vizsgálat tárgyává tenni.

Vis maior

Ez az a jól hangzó hivatkozási alap, amellyel az interneten a legtöbbet találkozhatunk, mégpedig olyan kontextusban, hogy a vis maiorra hivatkozva nem kell bérleti díjat fizetni, mivel a vállalkozás bevételei a gazdasági visszaesés vagy a kormányzati rendkívüli intézkedések miatt elapadtak.

Először is szükséges tisztázni, hogy mi az a vis maior, mire való és hol találkozunk ezzel a magánjogi szabályok között.

A vis maior alatt a polgári jogelmélet olyan külső erőhatást ért, amelyre nincs ráhatásunk, és amely befolyással bír a szerződéses jogainkra és kötelezettségeinkre, egyúttal nincs is lehetőségünk arra, hogy előre számoljunk vele, vagy azt elkerüljük. Ilyenek a háborúk, vagy jelen helyzetben a járvány miatti korlátozó intézkedések. Véleményünk szerint pusztán a globális vírusjárvány nem lehet vis maior, hiszen az influenza is egy megbetegedési járvány, minden évben érinti az egész világot, de ez nem érhet meglepetésként senkit. Az már nagyobb valószínűséggel lehet vis maior körbe vonható, hogy egy olyan világjárvány alakul ki, amely az országok kormányait drasztikus, már-már háborús helyzeteket és állapotokat idéző korlátozások bevezetésére készteti. Ebben az esetben is inkább az adott intézkedések lehetnek vis maior körébe tartozóak, vagyis az nem vis maior, hogy az emberek a saját egészségüket féltve nem mennek vásárolni, kávézóba, étterembe, és emiatt drasztikusan visszaesik a forgalom, míg a kijárási tilalom már annak minősülhet.

A magyar polgári jog ezt a fogalmat ebben a formában csak a jogelmélet szintjén ismeri, a Polgári Törvénykönyvben,ilyen kifejezéssel nem találkozunk. Mégis, mikor kerülhet egyáltalán szóba?

Mindennapi kapcsolataink során sokféle körülmény között kerülhetünk jogviszonyba egymással (pl. családi jogi, öröklési, szerződésen kívüli kötelmek), cikkünk azonban most a szerződéses kapcsolatokra, az ott felmerülő vis maiorra koncentrál.

A szerződéses viszonyok alapvető folyamata – természetesen végtelenül leegyszerűsítve – a szerződéskötés előtti és a szerződéskötés fázisából, a szerződés teljesítésének fázisából, és ha valami nem megy jól, akkor a vitás fázisból áll. Vis maior helyzet elméletileg mindhárom fázisban felmerülhet, de a szerződéskötést megelőző helyzetet most nem elemezzük.

A tartós bérleti szerződésnél a felek szerződéses jogai és a kötelezettségei a kulcsfontosságúak: a bérbeadónak – szintén leegyszerűsítve – az a kötelessége, hogy az ingatlan használatát átengedje, míg a bérlőnek az, hogy ezért díjat fizessen. Ezeknek a szolgáltatásoknak a külső, elháríthatatlan erő miatti ellehetetlenülése eshet vis maior körébe. Bérlői oldalon a szerződés teljesítése a pénz (bérleti díj) szolgáltatása nem lehetetlenülhet el. Elméletileg persze elképzelhető, hogy elfogy az összes pénz az országban, vagy megszűnik a pénzügyi rendszer, de mivel a pénz jogi értelemben helyettesíthető dolog, így – elméletileg – annak megszerzése sem lehetetlenülhet el.

Az általában nem minősül ellehetetlenülésnek, ha a vállalkozás bevételei elapadtak, hiszen a vállalkozás felhasználhatja a tartalékait, a tulajdonosok tőkepótlásról gondoskodhatnak, a vállalkozás fordulhat a bankhoz hitelért, stb., vagyis dönthet úgy egy vállalkozás, hogy megpróbálja átvészeli a nehéz időket, és ennek érdekében pénzügyi áldozatokat hoz (ez a vállalkozási kockázat), de dönthet úgy is, hogy a tevékenységét megszünteti.Az, hogy a vállalkozás pénzteremtési, nyereségszerzési tevékenysége átmenetileg vagy tartósan lecsökken, álláspontunk szerint nem vis maior, hanem üzleti kockázat körébe tartozik, és ezt a nézetet az évtizedek óta töretlen bírói gyakorlat is osztja.

A bérbeadói oldalon elméletileg szintén bekövetkezhet olyan körülmény, amely a bérbeadó szerződési kötelezettségét – azaz az ingatlan rendelkezésre bocsátását, tartását -lehetetleníti el a külső, elháríthatatlan körülmény okán, ilyen esetben azonban véleményünk szerint a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése lehet alkalmazható, mely szerint a bérlő mentesülhet a bérleti díj fizetésének kötelezettsége alól addig, amíg az ingatlant a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja.Véleményünk szerint azonban még a teljes kijárási tilalom sem feltétlenül eredményezi azt, hogy a bérbeadó a szolgáltatását ne tudja teljesíteni, hiszen még ilyen esetben is a bérlő birtokában tartja az ingatlant, ott saját dolgait tárolja, vagyis használja (persze az más kérdés, ha egy adott ingatlan a bérbeadó közreműködése, üzemeltetése hiányában nem használható, stb.).

A vis maiornak a szerződésre nézve a nem, vagy hibás teljesítése körében is van jelentősége, vis maiorra a már teljesült (bérletnél pedig a folyamatosan teljesülő) szerződésszegés (pl. a bérleti díj meg nem fizetése) eredményeképpen a bérbeadónál felmerülő, és a szerződésszegéssel összefüggésben keletkezett károk alóli mentesülés (Ptk. 6:142. § és 6:143. §) körében is lehet hivatkozni. Ilyen például az, ha a bérbeadó a szerződésszegés (pl. bérleti díj nemfizetése) miatt felmondja a bérleti szerződést, és az ingatlant csak később, vagy rosszabb feltételekkel tudja kiadni, akkor ez utóbbi lesz a kára.Ennek a kárnak a megtérítése alól akkor mentesülhet a bérlő, ha bizonyítja, hogy a szerződésszegést ellenőrzési körén kívül eső, a szerződéskötés időpontjában előre nem látható körülmény okozta, és nem volt elvárható, hogy a körülményt elkerülje vagy a kárt elhárítsa. Lényegében ez lesz a vis maiorra hivatkozás, ami alapján a bérlő majd mentesülni kíván a kártérítési kötelezettség alól.Véleményünk szerint a kötbérfizetési kötelezettség alóli mentesüléshez ugyanezen körülményeket kell a szerződést megszegő félnek bizonyítania.

Vis maior ide vagy oda, a bérleti díjat mindaddig fizetni kell, ameddig a bérleti szerződés fennáll, illetve az ingatlant a bérlő a birtokában tartja, hiszen amíg az ingatlan a bérlő birtokában van, addig a tulajdonos a tulajdonjogba beletartozó részjogosítványát (ingatlan használata, hasznosítási joga) nem tudja gyakorolni. Csak egy példával élve, ha a vállalkozás vis maiorra hivatkozva nem fizet bérleti díjat, de a bérleményt nem is adja vissza a tulajdonosnak, akkor a tulajdonosnak lehetősége sincs arra, hogy esetleg máshogyan hasznosítsa (pl. kiadja ideiglenesen egy olyan vállalkozásnak, aki épp a járványügyi helyzet alatt tudna működni, vagy egy olyan vállalkozásnak, amely üzleti kockázatot vállalva, a felhalmozott tartalékait újabb helyiségek bevonásába fektetné, készülve ezzel már a válság utáni időkre).

Szerződés teljesítésének lehetetlenülése

Elképzelhető, hogy a Kormány olyan intézkedést hoz, vagy valami olyan esemény történik, amely az ingatlan megsemmisülését, vagy használhatatlanná válását eredményezi (pl. egy földrengés, amely elpusztítja a bérleményt) és amely a tartós jogviszonyt teljesen ellehetetleníti, ezt azonban egészen biztos, hogy egyedileg kell megvizsgálni, és nagy mértékben valószínűsíthető, hogy csak olyan esetekben jöhet szóba, amely a bérbeadói szerződési kötelezettség teljesítését lehetetleníti el (ahogy említettük is, a bérlő pénzfizetési kötelezettsége csak elméleti szinten lehetetlenülhet el).

Az ilyen lehetetlenülés azonban már a szerződés megszűnését fogja eredményezi. A teljesülés lehetetlenülésének általánosságban lehet felelőse (akár egyik fél, akár mindkét fél), de az is lehet, hogy egyik fél sem felelős a lehetetlenülésért, és ennek függvényében alakulhat az elszámolás a felek között.

Bérleti díjfizetés átmeneti felfüggesztése

Sok véleményformáló abban a Ptk. rendelkezésben látja a megoldást, mely szerint arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár (Ptk. 6:336. § (2) bekezdés).

Ez a rendelkezés valóban csalogató a jelenlegi helyzetben, azonban minden esetben vizsgálni kell azt, hogy tényleg megvalósul-e az ingatlan használatának korlátozottsága. Pusztán azért, mert a vásárlók ilyen-olyan okból elmaradnak, még nem eredményezi azt, hogy a bérlő nem használja az ingatlant, hiszen a bérlő az ingatlant a birtokában tartja, ott bútorokat, eszközöket, árut tárol, vagyis használja az ingatlant.

Más helyzetet teremthet, ha a Kormány általános kijárási tilalmat rendel el, vagy hatósági zárlat alá helyez egy épületet (pl. egy irodaházat, piacot, fürdőt, szórakozóhelyet, stb.), esetleg a szerződésben a felek a bérleti szerződésben egyedi célt, használatot fogalmaztak meg, de ilyen esetben is gondosan kell vizsgálni a körülményeket, illetve vizsgálni kell azt is, hogy a bérlő valóban nem tudja-e használni az ingatlant (vagy épp nem a szerződésben rögzített célra).

Érdemes a bérleti díj megfizetésének felfüggesztése előtt egyeztetni a bérbeadóval, mert a vita könnyen a bérleti szerződés felmondásához vezethet, és a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése alkalmazhatóságának és a felmondás jogellenességének bizonyítása bérlőt terhelheti. Ilyen esetben a felmondás esetére szerződésben kikötött jogkövetkezmények alkalmazhatóvá válnak, illetve a bérbeadó kártérítést, vagy kötbért követelhet.

Megjegyezzük azt is, hogy a bérleti szerződések jelentős része vonatkozásában a felmondási jog jelenleg kizárt a koronavírus világjárvány nemzetgazdaságot érintő hatásának enyhítése érdekében szükséges azonnali intézkedésekről szóló 47/2020. (III. 18.) Korm. rendelet 3. §-ban írtak alapján. A vonatkozó jogszabályi rendelkezés sajnos nem egyértelmű több szempontból sem. Értelmezésünk szerint a 2020. június 30-áig tartó és meghosszabbítható időszakban a turisztikai, a vendéglátóipari, a szórakoztatóipari, a szerencsejáték, a filmipari, az előadóművész, a rendezvényszervező és a sportszolgáltatást nyújtó ágazatokba tartozó bérlők és bérbeadók a szerződés megszüntetésének ezt a módját nem választhatják, a tilalom az azonnali hatályú (rendkívüli) felmondás lehetőségét is kizárja és a rendelkezés nem a felmondás közlését tiltja meg, hanem a bérleti szerződés hatályát tartja fenn a felmondás ellenére is a nevezett időszak végéig. Úgy véljük, hogy ez a rendelkezés a jelenlegi formájában nem védi meg a fenti ágazatokban működő, határozott idejű bérleti szerződésekkel kötelezett bérlőket a bérlő hibájából történő felmondás esetére szerződésben kikötött jogkövetkezményektől, ami tipikusan a határozott időből hátra lévő időszakra járó bérleti díjak egészben vagy részben történő megfizetése szokott lenni.

Bérleti díj csökkentése a körülmények megváltozása okán (clausula rebus sic stantibus)

Szintén gyakori tanácsként merül fel az átmeneti bérleti díjcsökkentés egyoldalú igénye, vagy homályosan magyarázott bérlői jogosultsága azon az érvelési alapon, hogy amíg a bevétel csökken, addig csökkennie kell a bérleti díjnak is. Az ilyen tanácsok között sok helyen jelenik meg a római jogból ismert „clausula rebus sic stantibus”, amely a szerződéskötéskor fennállt körülmények lényeges megváltozásával feljogosítja a szerződő felet a szerződés módosítására vagy annak megszüntetésére.

A jogintézmény jogtörténeti elemzését mellőzve szükségesnek tartjuk kiemelni azt, hogy a jelenleg hatályos Ptk. ebben a körben csak a bírósági szerződésmódosítást ismeri (Ptk. 192. §), azt is komoly feltételekhez kötve.

Az egyik legjelentősebb szabály az az, hogy a bíróság a bérleti szerződést az általa meghatározott időponttól, de legkorábban a szerződésmódosításra irányuló igény bíróság előtti érvényesítésének időpontjától kezdődően módosíthatja. Nincs tehát visszamenőleges hatályú bérleti díj csökkentésre lehetőség, azt csak a jövőre nézve és csak peres úton lehet kérni. Annak a bérlőnek tehát, aki ilyen irányban gondolkozik, érdemes mihamarabb peres eljárást kezdeményeznie, de persze előtte – gondolva az esetleges perköltségekre is – érdemes egy gyors peren kívüli egyeztetést lefolyatnia a bérbeadóval.

A bírói szerződésmódosítás során a bérlői igénynek meg kell felelnie az alábbi követelményeknek is:

  1. a szerződés megkötését követően előállott körülmény következtében a szerződés változatlan feltételek melletti teljesítése a bérlő lényeges jogi érdekét sértené;
  2. a körülmények megváltozásának lehetősége a szerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
  3. a körülmények megváltozását nem a bérlő idézte elő;
  4. a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

A fentiek közül leginkább a bérlő jogos érdekeinek sérelme és a rendes üzleti kockázat körén kívüli oknak az igazolása a problematikus, de mindenesetre egyedi vizsgálatot igényelnek.

Az sem hagyható figyelmen kívül, hogy a bíróság – még ha feltételek fenn is állnak –csak úgy módosíthatja a körülmények megváltozása miatt a szerződést, hogy egyik fél lényeges jogi érdeke se sérüljön, márpedig bérleti jogviszony esetében nehezen elképzelhető az, hogy egy bérleti szerződés ilyen módon történő megszüntetése ne sértse a bérbeadó jogait.

Mindenképp szükséges azt kiemelni, hogy ahogy a lehetséges rendkívüli események sem vehetőek tételesen számba, úgy olyan általános jogi iránymutatás sem létezik, amely az összes szerződés összes résztvevőjének mindenkori jogi érdekeit figyelembe veszi, vagy általános mércét tudna adni arra, hogy egy szerződés megkötésekor mik azok a rendes üzleti kockázatok, melyeket figyelembe kell venni, be kell árazni.

A bírói gyakorlat inkább abba az irányba mutat, hogy a mindenre kiterjedő kedvezőtlen gazdasági változások, az üzleti számítások elmaradása önmagukban nem elégséges indok a magánszférába történő beavatkozáshoz, és jellemzően az ilyen kockázatokat a bíróságok az üzleti kockázatok közé telepítik. Azt is szükséges azonban hangsúlyozni, hogy a jelenlegi helyzet rendkívülinek tekinthető mind belföldi, mind világviszonylatban, és a bírósági jogértelmezés és a jogalkalmazás fejlődése is elmozdulást hozhat ebben a kérdésben.

A bérleti szerződés módosítása

Akármelyik jogértelmezést is vesszük figyelembe, mindenképpen elő kell venni az adott bérleti szerződést, mert a felek akár a vis maior, akár a felmondás, akár a díjcsökkentés/díjnemfizetés körében szabadon megállapodhatnak, elképzelhető tehát, hogy a jelenlegi helyzetre is találunk szabályzókat a szerződésben. A felek megállapodása pedig – bizonyos eseteket leszámítva – irányadó lesz a jogvitájuk során is.

A veszélyhelyzetben előbb csak javasolt és később már elrendelt kijárási korlátozások a vállalkozások árbevételének azonnali és drasztikus csökkenését eredményezték. A bérbeadók aránylag lassan reagálnak bérlőik pénzügyi helyzetének megrendülésére és a többségük még 2020. március végén is kivárt, vonakodott írásbeli ajánlatot tenni átmeneti szerződésmódosításra. Pedig az engedmény a bérbeadóknak is érdeke, mert a bérleti szerződések egy részének felmondását rendelet zárja ki, a felmondható bérleti szerződésekkel érintett üzlethelyiségekből pedig a járvány elmúltával gyorsabban lehet bevételhez jutni egy lelassult gazdasági környezetben a korábbi bérlő megtartásával, mint új bérlő felkutatásával. Ráadásul a bérleményt az esetek többségében az új bérlő igényei szerint át is kell alakítani, ami tovább nyújtja a bevétel nélküli időszakot.

A kereskedelmi célú bérlemények közül a bevásárlóközpontokban található üzlethelyiségek kiemelten érintettek, mert itt az átlagosnál jóval magasabbak az egy négyzetméterre jutó bérleti díjak, ugyanakkor a forgalom drasztikusan lecsökkent, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás értékaránya felborult.

A nagy bevásárlóközpontok némelyike már jelezte a bérlőinek, hogy felfüggesztik a bérleti díjak számlázását 2020 második negyedévére. A részletes feltételeket tartalmazó írásbeli megállapodások kidolgozása folyamatban van, az egyes bérbeadók eltérő konstrukciókkal próbálják megoldani a problémát. Jelenlegi ismereteink szerint az alábbiak javaslatokra lehet számítani:

Átmeneti bérleti díj csökkentés: az átmeneti időszak alatt a bérbeadó a bérleti díjat kb. 20%-75%-kal leszállítja, a bérleti díj csökkentését nem kell később sem kompenzálni.

Fizetési halasztás: a bérlőnek az átmeneti időszakban nem kell megfizetnie a bérleti díjat, de ezt követően meghatározott részletekben kamattal vagy kamatmentesen törlesztenie kell.

A bérlemény bérleti időszakának meghosszabbítása: a bérlőnek az átmeneti időszakban nem kell megfizetnie a bérleti díjat, de a bérleti szerződés időbeli hatálya az átmeneti időszakkal meghosszabbodik.

Az átmeneti időszakot a bérbeadók nagy része 2020 második negyedévében határozza meg, de nyilvánvaló, hogy szükség esetén indokolt lesz az időszak meghosszabbítása a járványügyi korlátozások feloldásáig.

Természetesen sok olyan bérbeadó is van, aki tekintet nélkül a veszélyhelyzetre nem kíván a bérleti szerződéstől eltérni és a jelenlegi jogi környezet bérbeadó részére kedvezőnek mondható szabályainak pajzsát maga elé tartja. Jogi értelemben természetesen ezt nem tartjuk kifogásolhatónak, ugyanakkor az ismertetett okok miatt gazdasági szempontból ez nem tűnik jó megoldásnak a bérbeadó részére sem.

A Kormány tervezett gazdaságélénkítő csomagja generális megoldást hozhat az üzlethelyiségek és szolgálató helyek bérleti szerződéseinek tekintetében, amennyiben jogszabályi úton végrehajtják vagy végrehajtatják a szerződések 2020. március 1-i hatállyal történő módosítását a bérleti díjak tekintetében, melynek eredményeként a bérleti díj a forgalomcsökkenéssel arányosan mérséklésre kerül. Cikkünk megjelenése időpontjában a gazdaságélénkítő csomag pontos részletei még nem ismertek.

A szöveg lezárva: 2020. 04. 01. 15:17

Írta: dr. Névery Péter és dr. Simányi Zsolt ügyvédek 

Simányi és Névery Ügyvédi Társulás


Adatvédelmi tájékoztató

Ügyvédekkel a Demokratikus Jogállamért Egyesület
© 2020 Minden jog fenntartva.

Weboldal készítés: WebQuest